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Antes do dia 4 de Julho, os Trabalhistas e os Conservadores elaboraram planos concorrentes sobre a forma como pretendem lidar com a habitação em Inglaterra. Ambas as partes prometeram construir mais casas, ajudar os compradores de primeira viagem a subir na escada imobiliária e tornar as casas, tanto para aluguel quanto para compra, mais acessíveis.
Qualquer comprador, iniciante ou veterano, estará familiarizado com o enigma de considerar uma compra de arrendamento. Existem 4,77 milhões de moradias arrendadas na Inglaterra. Trata-se de casas arrendadas, o que, em última análise, é um bem desperdiçado com prazo determinado. O inquilino não possui a propriedade perfeita de sua casa, que pertence ao proprietário.
Em 2019, os conservadores comprometeram-se pela primeira vez a proibir a venda de novas casas arrendadas. O secretário de habitação, Michael Gove, prometeu então, em janeiro de 2023, abolir inteiramente o arrendamento de propriedades residenciais
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A segunda promessa feita dizia respeito à restrição das rendas fundiárias (a renda paga ao senhorio no âmbito de um arrendamento residencial) a um grão de pimenta, por outras palavras, a um valor nominal. Essas quantias anuais muitas vezes podem chegar a algumas centenas de libras e podem ser aumentadas de acordo com os termos do contrato de arrendamento.
Uma outra promessa conservadora foi abolir os despejos sem culpa. Esta é a capacidade dos proprietários de removerem inquilinos no final de um contrato de arrendamento residencial de prazo fixo, normalmente arrendamentos curtos de seis meses a três anos. De acordo com a Lei de Habitação S21 de 1988, os proprietários podem solicitar ao tribunal a remoção dos inquilinos no final de um contrato de prazo determinado, sem qualquer culpa por parte do inquilino (como falta de pagamento do aluguel).
Em 2023, o governo de Rishi Sunak fez uma quarta promessa, para forçar os proprietários sociais a consertar a umidade e o mofo em suas propriedades. Isso ocorreu após a morte de Awaab Ishak, de dois anos, em 2020, que o legista decidiu ser devido, em parte, à exposição a mofo em seu apartamento na associação habitacional.
Contudo, quando o parlamento foi dissolvido para as eleições, o progresso no cumprimento destas promessas foi irregular. As razões incluem a falta de uma alternativa viável ao arrendamento e a preocupação com a capacidade do sistema judicial para lidar com a abolição dos despejos sem culpa. Revoltas de deputados conservadores de base (alguns dos quais são proprietários de terras) também têm sido um obstáculo nos trabalhos.
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Resultados insatisfatórios
A legislação que melhora a capacidade do arrendatário de prorrogar o seu arrendamento ou comprar a propriedade perfeita registou algum progresso. Mas em termos das quatro promessas principais seguintes, os Conservadores não cumpriram integralmente.
Em primeiro lugar, o governo proibiu a venda de novos arrendamentos residenciais de casas (com algumas exceções) através da Lei de Reforma de Propriedade Livre e Arrendamento de 2024, que recebeu aprovação real em 24 de maio de 2024. No entanto, isso não se aplica a apartamentos, que representam 72% de arrendamentos residenciais (3,44 milhões de apartamentos). Também não se aplica a casas arrendadas existentes.
Como o próprio secretário da Habitação, Michael Gove, admitiu, é enormemente difícil desvendar anos de legislação sobre arrendamento. Existem também boas razões pelas quais os arrendamentos são usados para apartamentos em vez de propriedade perfeita.
É mais fácil, por exemplo, fazer cumprir uma cláusula positiva (aquela que exige esforço ou despesa para ser cumprida) num arrendamento do que numa propriedade perfeita.
Poderíamos, portanto, questionar a sabedoria da promessa estendida de abolir totalmente o arrendamento. Na verdade, o Partido Trabalhista também abandonou o seu compromisso de abolir o arrendamento nos primeiros 100 dias, se for eleito.
Existe uma alternativa. A propriedade comum é efectivamente outra forma de propriedade perfeita que poderia ser a resposta, porque elimina os problemas de aplicação de acordos positivos.
O problema é que é incrivelmente impopular. Em 2020, a Comissão Jurídica observou que existem menos de 20 esquemas de propriedade comum.
Isso ocorre porque os bens comuns são vistos como apresentando maior risco de insolvência para os credores hipotecários. Além disso, a conversão para propriedade comum requer a aprovação unânime de todas as partes interessadas (incluindo proprietários livres, todos os arrendatários e quaisquer credores hipotecários com hipoteca sobre a propriedade).
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Em segundo lugar, a Lei de Reforma do Arrendamento (Aluguel Terrestre) de 2022 reduziu os aluguéis de terrenos (para arrendamentos concedidos em ou após 30 de junho de 2022) em arrendamentos residenciais de longo prazo para um grão de pimenta. No entanto, as propostas para diminuir todos os aluguéis de terrenos em arrendamentos residenciais existentes foram abandonadas antes da aprovação da Lei de Reforma de Propriedade Livre e Arrendatária de 2024. Isto significa que muitos inquilinos residenciais com contratos de arrendamento de longa duração ainda são vulneráveis aos aumentos das rendas do terreno.
Terceiro, o projeto de lei (reforma) dos inquilinos, apresentado ao parlamento em maio de 2023, pretendia abrir caminho para a proibição de despejos sem culpa, mas ainda não tinha sido aprovado na Câmara dos Lordes quando o parlamento foi dissolvido.
Entre 2022 e 2023, houve um aumento de 49% no número de oficiais de justiça que realizam tais despejos, e os números continuam a aumentar e a afectar cada vez mais pessoas. As últimas estatísticas mostram que foram concedidas 18.154 ordens de posse entre janeiro e março de 2024, contra 17.644 no ano anterior.
Dados da instituição de caridade para os sem-abrigo, Homeless Link, mostram que, nos cinco anos desde que os conservadores fizeram a sua promessa de 2019 de acabar com os despejos sem culpa, uma média de 52 famílias por dia foram ameaçadas de ficar sem abrigo através de despejos sem culpa.
Quarto, a Lei (Regulamento) de Habitação Social de 2023 incluiu a Lei de Awaab (como é agora conhecida). Isto forçará os proprietários sociais a tomar medidas sobre os perigos prescritos dentro dos prazos definidos.
No entanto, ainda não foi aprovada legislação secundária importante para prescrever os perigos e os prazos. A consulta sobre este detalhe foi encerrada em março de 2024. Alguns componentes-chave ainda estão faltando na lei.
Os arrendatários privados também levantaram preocupações sobre a razão pela qual as mudanças exigidas para os senhorios sociais não se aplicariam aos arrendatários do sector privado. O Partido Trabalhista prometeu alargar a lei ao sector privado no manifesto de 2024 para cobrir, por exemplo, os 1,6 milhões de crianças que viviam em casas privadas alugadas frias, húmidas ou bolorentas em Inglaterra em 2023.
É justo dizer que este é um esforço fraco por parte do governo. Fazer progressos tem estado parcialmente fora do seu controlo – o parlamento foi dissolvido antes de a lei (reforma) dos inquilinos ter sido aprovada por ambas as câmaras. Mas o manifesto conservador de 2024 faz muitas das mesmas promessas (acabar com os despejos sem culpa, limitar as rendas fundiárias existentes e facilitar a utilização de propriedades comuns). Resta saber se eles terão uma segunda chance de conhecê-los.
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