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O fabricante de um algoritmo que calcula o aluguel ideal para cobrar por casas foi acusado de causar um aumento injusto e artificial nos custos para os inquilinos.
A RealPage, com sede no Texas, e nove gigantes do setor imobiliário foram alvo de um processo que alega que o desenvolvedor de software formou um “cartel” com os proprietários para aumentar o aluguel em cidades onde a demanda por moradia é alta nos EUA.
Fora de coisas como o controle de aluguel, definir o aluguel é um ato de equilíbrio envolvendo oferta e demanda. Defina-o muito baixo e você pode não cobrir a hipoteca e outros custos (se aplicável), além de perder o lucro. Defina-o muito alto e você vai se precificar fora do mercado. Não seria útil se houvesse algum tipo de aplicativo que pudesse identificar automaticamente um ponto ideal para alugar por casa?
A ação, movida por cinco locatários este mês, alegou que os nove gigantes do gerenciamento de propriedades competiram entre si antes de 2016, mas encontraram uma maneira de conspirar uns com os outros por meio de um terceiro: RealPage. Alega-se que o software da RealPage foi usado pelo grupo para definir coletivamente o aluguel e garantir que nenhum deles se sobressaia, inflando assim os custos para os inquilinos.
Os demandantes no caso, arquivado em San Diego, Califórnia, são Sherry Bason, Lois Winn, Georges Emmanuel Njong Diboki, Julia Sims e Sophia Woodland. Eles estão juntos processando, no que pode se transformar em uma ação coletiva, os gerentes de centenas de milhares de apartamentos: Greystar, Lincoln Property Co, FPI Management, Mid-America Apartment Communities, Avenue5 Residential, Equity Residential, Essex Property Trust, Thrive Gestão de Comunidades e Propriedades de Valores Mobiliários.
“A partir de aproximadamente 2016, e potencialmente mais cedo, [the] arrendadores substituíram suas decisões independentes de preços e fornecimento por conluio”, de acordo com a reclamação do tribunal distrital federal [PDF].
“Os Arrendadores concordaram em usar um terceiro comum que coletava preços e níveis de fornecimento em tempo real e, em seguida, usava esses dados para fazer recomendações de preços e fornecimento específicos por unidade. Os Arrendadores também concordaram em seguir essas recomendações, na expectativa de que Arrendadores concorrentes fariam o mesmo.”
O algoritmo da RealPage, apelidado de YieldStar, calculava como os apartamentos deveriam ser precificados dependendo de vários fatores, incluindo localização e demanda. Os gerentes de propriedade que usam o software são livres para aceitar ou rejeitar as sugestões do algoritmo, embora sejam fortemente encorajados em ligações regulares com a RealPage para seguir seus preços, alega-se. Seguindo um investigação que desencadeou o processo acima, a ProPublica informou que o código ingere dados, incluindo aluguel de casas vizinhas, para descobrir um preço ideal.
“As máquinas aprendem rapidamente que a única maneira de vencer é empurrar os preços acima dos níveis competitivos”, disse à publicação Maurice Stucke, professor de direito da Universidade do Tennessee e ex-promotor da divisão antitruste do Departamento de Justiça.
A YieldStar aumenta assim os preços de aluguer, alega-se. De fato, de acordo com o processo, a RealPage se gabou de que seu software gera “melhorias nas taxas de aluguel, ano após ano, entre 5% e 12% em todos os mercados”.
Se vários proprietários de imóveis usarem o mesmo software para precificar apartamentos, isso sufocará a concorrência e aumentará os custos médios de aluguel em uma cidade, afirmou o processo. Os inquilinos sofrem por ter que pagar mais, enquanto os proprietários se beneficiam ajudando uns aos outros a aumentar os preços de mercado, alegaram os demandantes. Eles acusaram a RealPage de violar a Seção 1 do Sherman Act, que estados acordos que restringem razoavelmente o comércio são ilegais; alega-se que a RealPage e os gigantes imobiliários estavam todos conscientemente na mesma página quando se tratava de usar o software.
Um porta-voz da RealPage negou as alegações do processo e, em comunicado ao Strong The One afirmou que a reportagem da ProPublica era imprecisa e enganosa.
“O software de gerenciamento de receita da RealPage foi criado propositadamente para estar em conformidade legal”, disse um representante.
“A RealPage está ciente do processo. Negamos veementemente as alegações e nos defenderemos vigorosamente contra o processo. Além disso, não comentamos litígios pendentes.”
Uma declaração completa do biz pode ser encontrada aqui, em que argumenta que seu código “elimina” o risco de conluio ao recomendar taxas justas para o mercado. Os gigantes imobiliários não responderam pedidos anteriores para comentário. ®
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