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Embora o Federal Reserve não defina as taxas de hipoteca diretamente, ele desempenha um papel influente. As taxas de hipoteca são determinadas por fatores econômicos como a inflação, a força do mercado de trabalho, a trajetória da economia e a política monetária do Fed, que é estabelecida pelo Comitê Federal de Mercado Aberto.
O Federal Reserve esteve ocupado em 2022 tentando manter inflação em cheque, mas tem sido uma batalha difícil. Com inflação acima de 8%, o Fed elevou taxa de juros cinco vezes até agora e deve aumentar as taxas novamente na quarta-feira. O quinto aumento da taxa veio da última reunião do FOMC em setembro, enviando ondas para todos os cantos da economia dos EUA – e especialmente no mercado imobiliário. A reunião de novembro enviará sinais sobre o que os mutuários devem esperar para o resto do ano.
“Acho que o que é significativo é a perspectiva que o Fed dá para o que está por vir”, diz Greg McBride, analista financeiro-chefe do Bankrate, site irmão da Strong The One. “Um aumento de 75 pontos nesta reunião é amplamente esperado e está no bolo há algum tempo. O que não se sabe é o que acontece além disso.”
“Nos últimos dias, os mercados estão se recuperando da noção de que o Fed vai começar a desacelerar o ritmo de aumentos de juros talvez já em dezembro”, disse ele. “Na verdade, vimos as taxas de hipoteca recuando nos últimos dias com base nisso. Então, isso pode realmente acontecer de algumas maneiras.”
Continue lendo para saber mais sobre a relação entre o Fed, as taxas de hipoteca e o mercado imobiliário.
Qual é o papel do Federal Reserve?
Estabelecido em 1913, o Federal Reserve consiste em 12 bancos regionais do Federal Reserve e 24 agências e é administrado por um conselho de governadores, todos membros votantes do FOMC, o órgão de formulação de política monetária do Fed.
O FOMC é responsável por definir a política monetária geral, com o objetivo de estabilizar a economia e seu crescimento. Ele faz isso, em parte, definindo a taxa de fundos federais – a taxa de juros de referência na qual os bancos tomam emprestado e emprestam seu dinheiro. Quando o Federal Reserve aumenta essa taxa, os bancos normalmente repassam o aumento da taxa para os consumidores, elevando o custo geral dos empréstimos nos EUA. Isso afeta os potenciais compradores de casas.
“O Federal Reserve continua agressivo no aumento das taxas de juros para combater a inflação e agora, talvez de forma mais significativa, permite que suas participações em títulos do governo e lastreados em hipotecas caiam duas vezes mais do que nos últimos três meses”, diz McBride. “Ambos esses fatores são sugestivos de novos aumentos nas taxas de hipoteca, pelo menos até que a inflação desacelere significativamente”, acrescenta.
Fatores que influenciam as taxas de hipoteca
Fatores macro
As taxas de hipoteca estão em seus níveis mais altos em duas décadas, tendo ultrapassou 7%graças às políticas do Fed, o estado geral da economia, inflação persistente e a força do mercado de trabalho. Embora se espere que o Fed eleve a taxa básica de juros em mais três quartos de ponto percentual na quarta-feira, isso não significa que as taxas de hipotecas subirão no mesmo ritmo – porque o mercado de hipotecas já pode ter levado em consideração o aumento previsto.
“As taxas de hipoteca não se moverão em resposta a esse aumento, mas responderão às mudanças nas expectativas de inflação, taxas de juros e saúde da economia”, diz McBride.
Ainda assim, as taxas de hipoteca mais que dobraram para cerca de 7% desde o início do ano. Uma hipoteca fixa de $ 500.000, 30 anos a uma taxa de juros de 7% se traduz em um pagamento mensal de cerca de $ 3.000; a uma taxa de juros de 3,5%, o pagamento mensal é de $ 2.200.
Microfatores
Mas existem outros fatores que afetam as taxas de hipoteca. Quando o volume de empréstimos diminui, os credores reduzir as taxas e afrouxar seus requisitos de crédito. Mutuários com pontuação de crédito abaixo da média pode realmente ter uma chance melhor de se qualificar para uma hipoteca em um ambiente de taxa mais alta.
Quando se trata de como um banco decide fazer um empréstimo, os fatores macroeconômicos são apenas uma parte da equação. Há um punhado de fatores muito mais específicos que determinam sua taxa de juros de hipoteca específica. Esses incluem:
Como as decisões do Fed influenciam as taxas de hipoteca
Embora o Fed não estabeleça as taxas de hipoteca diretamente, suas decisões sobre a taxa de fundos federais acabam impactando as taxas de hipoteca e o mercado imobiliário mais amplo. “Geralmente, quando o Fed aumenta a taxa de fundos federais, isso faz com que outras taxas da economia, como as taxas de hipoteca, também subam”, diz Taylor Marr, vice-economista-chefe da Redfin, uma corretora imobiliária.
Quando o Fed torna os empréstimos mais caros, menos pessoas tomam empréstimos. Isso reduz a demanda por bens e serviços, incluindo residências. E é por isso que há um potencial lado positivo em um aumento de taxa para alguns potenciais compradores de imóveis.
Coisas a considerar se você está comprando uma hipoteca
Mas taxas de hipoteca mais altas afetarão muitos mutuários. “O aumento nas taxas de hipotecas desde o início do ano foi equivalente a um aumento de 28% nos preços das casas – e isso está além da já inebriante valorização vista nos últimos dois anos”, diz McBride.
Embora seja tentador esperar taxas de hipoteca mais altas falando de um possível recessão no horizonteé arriscado para tentar cronometrar o mercado e esperar que as taxas de hipoteca ou os preços das casas caiam. Mesmo que os preços das casas se desvalorizem e as taxas de hipoteca subam, como é esperado, você ainda pode acabar com um pagamento mensal mais alto da hipoteca, apesar de conseguir um bom negócio em sua casa.
“As taxas mais altas significam apenas que as casas se tornarão mais inacessíveis para os compradores”, diz Marr.
“Não espero que vejamos quedas significativas nos preços das casas, em termos gerais”, diz McBride. “Pode haver mercados ou códigos postais mais propensos a recuar, mas em geral, esperamos mais um nivelamento nos preços do que qualquer recuo generalizado.”
Independentemente do que está acontecendo com a economia, a coisa mais importante a considerar ao comprar uma hipoteca é garantir que você possa pagar confortavelmente seus pagamentos mensais. Manter sua vida financeira no dia-a-dia saudável é o que mais importa na hora de tomar uma decisão financeira significativa, como comprando sua primeira casa. Certifique-se de sempre comprar ao redor e comparar os credores hipotecários para garantir que você esteja obtendo as melhores taxas e termos disponíveis para você.
Como o aumento das taxas de juros afeta seu patrimônio imobiliário
Se você já possui uma casa, flutuações da taxa de hipoteca não afetará você tanto quanto os mutuários solicitar uma nova hipoteca. Mas eles podem impactar sua casa própria. O que é mais significativo para os proprietários que compram home equity e linhas de crédito home equityou HELOCs, é a taxa básica – outra taxa básica que os bancos usam para empréstimos.
Com taxas de hipoteca acima de 7%, um refinanciamento de saque não fará sentido financeiro para a maioria dos proprietários que já bloquearam taxas de hipoteca mais baixas durante a pandemia. Em um ambiente de taxas de juros crescentes, empréstimos imobiliários e HELOCs pode ser uma boa opção de financiamento. Você pode emprestar contra o seu patrimônio imobiliário a uma taxa de juros relativamente baixa, e com um empréstimo para casa própriavocê pode fixar uma taxa de juros fixa para não precisar se preocupar com o próximo aumento de taxa do Fed.
Como proprietário de uma casa, lembre-se de que, embora as taxas de hipoteca possam não afetá-lo diretamente, se você estiver tentando vender sua casa, taxas mais altas podem limitar o número de possíveis compradores de casas em seu mercado local, adverte McBride.
A linha de fundo
Quando o Federal Reserve aumenta a taxa básica de juros, ele indiretamente empurra as taxas de hipoteca para cima. As taxas de hipotecas mais que dobraram desde o início deste ano e ultrapassaram a marca de 7%. Taxas de hipoteca mais altas tornam a compra de uma casa mais cara. Portanto, se você está comprando uma hipoteca, certifique-se de comparar as taxas e os termos oferecidos a você pelos bancos e credores. Quanto mais credores você entrevistar, maiores serão suas chances de garantir uma taxa de hipoteca mais baixa, especialmente no ambiente atual de taxas de juros crescentes.
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