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Opendoor em particular e iBuyers em geral, incluindo Redfin, juntamente com provedores de hipotecas como Rocket Mortgage, têm alguns dos melhores indicadores do mercado imobiliário, diz Mike DelPrete, analista de mercado de iBuying e acadêmico residente na Universidade do Colorado Boulder. Enquanto os economistas tentam adivinhar para onde o mercado está indo a partir de indicadores atrasados, os dados coletados pela iBuyers podem dizer qual é o sentimento do mercado no momento.
Os iBuyers sabem, por exemplo, quantas pessoas estão visitando uma casa em um determinado dia ou o número médio de visitas por casa vendida. E eles sabem quantas ofertas cada casa recebe por dia. Isso e vários outros pontos de dados dão aos iBuyers uma visão diferente de qualquer outra. E a escala da Opendoor – a empresa comprou 155 casas todos os dias no segundo trimestre de 2022 – oferece uma visão granular melhor do que a maioria sobre o rumo do mercado. A empresa utiliza dados de terceiros em casas, além de suas próprias análises proprietárias, que analisam 120 recursos exclusivos de casas em cada inspeção.
E agora, o comportamento do Opendoor, impulsionado pelos dados que vê, augura más notícias à frente. “No momento, eles estão tentando vender o máximo de seu estoque o mais rápido possível”, diz DelPrete. Uma narrativa possível é que, com base nos dados que a Opendoor vê, a empresa acredita que as coisas podem ficar ainda piores. “Eles estão lendo as folhas de chá”, diz ele. “Eles só têm folhas de chá melhores do que você e eu.” Fraser não contesta isso: “Somos capazes de reagir às mudanças de condições de forma muito eficiente e rápida por causa dos sinais que temos em nosso negócio”, diz ele.
Mas os dados aos quais o Opendoor tem acesso podem contar apenas metade da história. Os iBuyers representaram 1,3% de todas as vendas de imóveis nos EUA em 2021, um recorde histórico, mas algumas regiões são mais populares do que outras. “O modelo deles é tal que eles podem realmente ter sucesso apenas em algumas partes do mercado”, diz Amit Seru, professor de finanças da Stanford Graduate School of Business e membro do National Bureau of Economic Research. Os iBuyers operam em áreas onde o estoque de moradias é relativamente novo e uniforme, então eles estão super-representados em cidades como Phoenix e Las Vegas, mas ignoram estados como Missouri e partes do Texas, onde as casas mais antigas dominam.
Fraser contesta a ideia de que a Opendoor não tenha visão do mercado mais amplo. Sua “cobertura de caixa de compra”, onde faz ofertas em residências nos mercados em que opera, é de 65%. “Este é um produto mainstream, não um produto de nicho”, diz ele.
Enquanto os preços em Phoenix aumentaram durante a pandemia de US$ 445.000 em agosto de 2021 para US$ 549.300 em agosto de 2022, a quantidade de tempo que as propriedades passaram no mercado antes da venda aumentou 30% no mesmo período de tempo, indicando que os compradores estavam pensando mais sobre suas compras. problema para os iBuyers, que dependem de vendas rápidas.
Os analistas previam abrandamento do mercado em setembro, e isso se tornou realidade, já que a Opendoor vendeu um grande número de propriedades com prejuízo. Seru acredita que a luta que os iBuyers enfrentam agora é indicativa de alguma forma de ventos contrários econômicos, por causa da maneira como os iBuyers trabalham. Quando os tempos são bons, eles ganham muito. E quando os tempos ficam difíceis, eles estão entre os primeiros a lutar.
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