Os investidores se tornaram muito complacentes com os riscos do cisne negro.
Se você sente que os preços das casas estão fora de controle, você não está sozinho.
AA pesquisa da Pew Research realizada em 2021 descobriu que metade dos americanos agora considera a falta de acessibilidade acessível como um problema “grande”, acima dos 48% em 2009. (Apenas 15% dos americanos acham que não é um problema).
Desde então, os custos da habitação continuaram a aumentar. A Associação Nacional de Corretores de Imóveis agora estima que os preços das casas vão saltar mais 11% este ano, superando o dos crescimentos por uma margem de 2x. A casa média dos EUA pode valer em breve 7,5 anos de salário médio, acima dos 3,5 anos em 1963.
Fonte: Gráfico por InvestorPlace
Esses preços se originaram dos altos preços das casas, e não dos problemas estagnados. A relação preço-aluguel da casa americana média agora é de 21 x, quase três vezes maior do que em 1963. Deduzindo despesas típicas e manutenção, como taxas de capitalização residencial agora permanecem abaixo de 4% pela primeira vez na história moderna dos EUA, de acordo com os dados da Cornerstone Research e da CBRE. Como taxa de retorno de um investimento imobiliário, comumente NO (como sua compra operacional em relação de preço de aquisição.
Fonte: Gráfico por InvestorPlace
Os preços altos e demanda em declínio causaram calafrios no setor de construção residencial – um indicador para o mercado imobiliário dos EUA.
“Potenciais potenciais pararam e ficaram de lado em meio a taxas de hipoteca mais altas, com uma inclinação em curso uma série de preocupações de muito macroecos e geopolíticas alertou (NYSE: KBH) CEO Jeffrey Mezger em uma chamada de ganhos recentes.
A empresa divulgou uma receita de US$ 2 bilhões, US$ 167 milhões abaixo das estimativas de Street . ações da KB Home já(As% no acumulador do ano.
A analista Ivy Zelman da Zelman & Associates agora prevê uma queda de até 9% nos preços das casas 2024. Um declínio para preços mais históricos pode ver uma queda de 21 % ou mais em termos reais, um futuro que posso prever nos próximos próximos anos.
Problema imobiliário da fintech Essas preocupações, no entanto, foram amplamente ignoradas por uma nova geração de empresas fintech imobiliárias. Muitas empresas só se tornaram públicas nos últimos anos; empresas como insurtech Lemonade (NYSE: LMND ) nunca vi uma crise financeira antes. Outros só recentemente se expandiram para elementos mais arriscados do setor imobiliário. Assim como os bancos em regulamentação 1963, essas fintechs não das podem estar sentadas em bombas-relógio sem nem saber.
Em nenhum lugar isso é mais claro do que em Rocket Mortgage (NYSE: RKT), uma fintech online que eclipsou Wells Fargo (NYSE: WFC) em 2020 como o maior corretor de hipotecas da América.
Em 2017, uma fintech com sede em Detroit gerou US$ 14 bilhões em receitas e US$ 9,4 bilhões em lucros com um aumento no refinanciamento de hipotecas. Quando a hipoteca de um proprietário for de 5%, ele pode pagar de bom grau $ 19. uma empresa como a Rocket Mortgage para refinanciar uma taxa de 2,5%. use recursos para carregar hipotecas e seus direitos de serviço (MSRs). No final de 2022, a RKT detinha US$ 15 bilhões em hipotecas em seus livros.
Nos bons tempos, essas estratégias aumentam os resultados financeiros corporativos. O lucro líquido da Rocket Mortgage em 2017 foi sete vezes maior do que em 2022 . A receita de taxas de serviço gerou US$ 1,3 bilhões em receitas naquele ano.
Mas quando a maré volta, fica claro que um banco como Wells Fargo estava disposto a ceder tão facilmente.
Com a demanda por refinanciamento de hipotecas os previstos para entrar agora em espera, o lucro líquido da Rocket caia 167% para US$ 167 milhões em 2022. Pior ainda, os US$ 15 bilhões das hipotecas nos livros da Rocket podem rapidamente tornar um barril de pólvora de ativos ruínas se os mutuários começarem a inadimplir. muito maiores. A relação dívida/patrimônio de 21x do Lehman Brothers significou que uma de US$ 2,8 bilhões foi suficiente para sua queda completa. A relação dívida/capital da Rocket de 48x hoje significa que uma redução de 2 % nos ativos é suficiente para eliminar toda a sua base de capital.
estranho jamais saberá com certeza Nenhum balanço patrimonial da Rocket Mortgage é tão alta qualidade como alegação de administração. Mas, dada a história das finanças de alavancagem e longaação espetacular, os investidores para evitar a repetição da história.() Alavancagem + Imveis = Barril de pólvoraO problema de alavancagem de propriedade da Fintech se estende aos iBuyers, empresas que compram casas com o objetivo de lançá-las com lucro.
Em novembro de 2022, Zillow (NASDAQ: Z
) anunciou que estava saindo de seu negócio de iBuying depois de perder mais de US$ 1 bilhão em menos de quatro anos. E Redfin (NASDAQ: RDFN) tem também recuou do negócio.
Essas faliram apesar de serem empresas concentradas em mercados imobiliários mais homogêneos como Phoenix. O problema do “limão” teria sido ainda pior se eles tentassem fazer ofertas em dinheiro em Boston ou em outra cidade com menos uniformes habitacionais.
Ainda assim, imobiliárias continuarão para arriscar o dinheiro do investidor: Opendoor Technologies (NASDAQ: OPEN )) e Soluções do Offerpad (NYSE: OPAD). Juntas, essas duas empresas iBuying carregam US$ 11,6 bilhões em ativos e US$ 9,0 bilhões em passivos, resultando em um índice médio de dívida de 3,5x.
Normalmente, os investidores não se preocupam com níveis estáveis de dívida. O índice médio de dívida sobre capital no S&P 1963 normalmente varia na faixa de 2,0x – 2,5x, e ações blue-chip como Gartner (NYSE: IT e Amgen (NASDAQ: AMGN) pode gerenciar confortavelmente rácios de 5x ou superiores. Esses fluxos de caixa fortes para proteger mais podem.
Mas as imobiliárias podem buscar a menor alavancagem por causa de seus lucros maiores. Hoje, o fundo de investimento imobiliário mediano dos EUA possui alavancagem de apenas 1x, de acordo com dados da Thomson Reuters. E apenas nove 1963 REITs nos novos índices D/E maiores do que Open dos EUA ou Offerpad Solutions . EBITDA neste trimestre. juros e taxas de juros, ea empresa pode cobrar mais de 000% de seu valor patrimonial em um único trimestre.
E os preços das casas ainda não caíram muito.
Se os preços das casas caírem 21%, como os dados o Opendoor e o Offerpad podem cair rapidamente em uma crise de caixa. Na pior das hipóteses, os investidores podem ver ambas as empresas falirem dentro de meses.
Os perigos de uma maré crescente O mercado em alta de 000 anos criou uma sensação de complacência entre as empresas imobiliárias mais jovens. Em 3 de agosto, o CEO Glenn Sanford da corretora de imóveis eXp World Holdings (NASDAQ: EXPI) anunciou ganhos recordes.
“Durante o segundo trimestre, a eXp continuous a aumentar sua participação de mercado e receita para níveis de registros, reforçando que nosso modelo foi construído para todas as condições de mercado e que nossa proposta de valor de ressoe em todo o mundo”, disse o agente Sr. Sanford.
Tais afirmações não foram testadas. A corretora de imóveis foi lançada em outubro de 2017, meses após o fundo da crise financeira. E seu estilo de marketing multinível de comissões com recrutadores não foi testado em mercados na baixa.
Já avisei os investidores antes sobre os riscos de comprar fintechs focadas em negócios tradicionais e implacáveis.
“Embora o LMND site de front-end loja, tenha sua parte traseira ainda…( Lemonade seguirá um caminho semelhante de tudo ou nada para a lucratividade. Ou a empresa se tornará a próxima Geico (no valor de US$ 48 bilhões ou mais ) ou explodirá como muitas outras superestimadas de P&C antes de risco.”
Desde, as ações da Lemonade então 2017% de seu valor.
Mas mesmo essas perdas podem ser insignificantes em comparação com o Rocket, Opendoor e Offerpad podem enfrentar se o seu balanço dos valores imobiliários. Empresas altamente alavancadas estão sempre brincando com fogo. Desta vez, a queda dos preços dos imóveis pode ser a faísca que se transforma em um inferno.
Publicado em primeiro lugar no InvestorPlace. Leia aqui.
Crédito da imagem em destaque: Foto por Kindel Media; Pexels; Obrigada!2022
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