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Em um dia de verão no ano passado, um grupo de executivos de tecnologia imobiliária se reuniu em uma sala de conferências em Nashville para se gabar de um dos produtos de assinatura de sua empresa: um software que usa um algoritmo misterioso para ajudar os proprietários a aumentar os aluguéis mais altos possíveis para os inquilinos.
“Nunca antes vimos esses números”, disse Jay Parsons, vice-presidente da RealPage, enquanto os participantes da convenção passavam. Os aluguéis de apartamentos aumentaram recentemente em até 14,5%, disse ele em um vídeo divulgando os serviços da empresa. Voltando-se para seu colega, Parsons perguntou: Que papel o software desempenhou?
“Acho que está conduzindo, honestamente”, respondeu Andrew Bowen, outro executivo da RealPage. “Como gerente de propriedade, muito poucos de nós estariam dispostos a aumentar os aluguéis em dois dígitos em um único mês, fazendo isso manualmente.”
As observações comemorativas foram mais do que arrogância. Durante anos, a RealPage vendeu software que usa análise de dados para sugerir preços diários para unidades abertas. Gerentes de propriedades nos Estados Unidos se entusiasmaram sobre como o algoritmo da empresa aumenta os lucros.
“A beleza do YieldStar é que ele o leva a lugares que você não teria ido se não o estivesse usando”, disse Kortney Balas, diretor de gerenciamento de receita da JVM Realty, referindo-se ao software da RealPage em um vídeo de depoimento sobre o site da empresa.
A maior empresa de administração de propriedades do país, Greystar, descobriu que mesmo em uma crise, seus prédios usando YieldStar “superaram seus mercados em 4,8%”, um prêmio significativo acima dos concorrentes, disse a RealPage em materiais em seu site. Greystar usa o software da RealPage para avaliar dezenas de milhares de apartamentos.
A RealPage se tornou a fornecedora dominante do país desse software de definição de aluguel depois que os reguladores federais aprovaram uma fusão controversa em 2017, segundo uma investigação da ProPublica, expandindo bastante a influência da empresa sobre os preços dos apartamentos. A mudança ajudou a empresa com sede no Texas a impulsionar a base de clientes de sua gama de serviços de tecnologia imobiliária para mais de 31.700 clientes.
O impacto é gritante em alguns mercados.
Em um bairro de Seattle, descobriu a ProPublica, 70% dos apartamentos eram supervisionados por apenas 10 gerentes de propriedade, cada um dos quais usava software de preços vendido pela RealPage.
Para chegar a um aluguel recomendado, o software implementa um algoritmo – um conjunto de regras matemáticas – para analisar uma grande quantidade de dados que o RealPage coleta de clientes, incluindo informações privadas sobre o que os concorrentes próximos cobram.
Para os inquilinos, o sistema derruba a prática de negociar com os funcionários do prédio. A RealPage desencoraja a negociação com os locatários e até recomendou que os proprietários, em alguns casos, aceitem uma taxa de ocupação mais baixa para aumentar os aluguéis e ganhar mais dinheiro.
Um dos desenvolvedores do algoritmo disse à ProPublica que os agentes de leasing tinham “muita empatia” em comparação com os preços gerados por computador.
Os gerentes de apartamentos podem rejeitar as sugestões do software, mas até 90% são adotadas, de acordo com ex-funcionários da RealPage.
O design e o alcance crescente do software levantaram dúvidas entre os especialistas jurídicos e imobiliários sobre se a RealPage deu origem a um novo tipo de cartel que permite que os maiores proprietários de terras do país coordenem indiretamente os preços, potencialmente violando a lei federal.
Especialistas dizem que a RealPage e seus clientes convidam ao escrutínio das autoridades antitruste por vários motivos, incluindo o uso de dados privados sobre o que os concorrentes cobram de aluguel. Em particular, a criação de grupos de trabalho pela RealPage que se reúnem em particular e incluem proprietários que são rivais pode ser uma bandeira vermelha de potencial conluio, disse um ex-promotor federal.
No mínimo, disseram os críticos, o algoritmo do software pode estar inflando artificialmente os aluguéis e sufocando a concorrência.
“As máquinas aprendem rapidamente que a única maneira de vencer é empurrar os preços acima dos níveis competitivos”, disse Maurice Stucke, professor de direito da Universidade do Tennessee, ex-promotor da divisão antitruste do Departamento de Justiça.
A RealPage reconheceu que alimenta os dados internos de aluguel de seus clientes em seu software de preços, dando aos proprietários uma visão agregada e anônima do que seus concorrentes próximos estão cobrando.
Um representante da empresa disse em um e-mail que a RealPage “usa dados de mercado agregados de várias fontes de maneira legalmente compatível”.
A empresa observou que os proprietários que usam funcionários para definir manualmente os preços “normalmente” realizam pesquisas por telefone para verificar os aluguéis dos concorrentes, o que a empresa diz que pode resultar em comportamento anticompetitivo.
“As soluções de gerenciamento de receita da RealPage priorizam a própria dinâmica interna de oferta/demanda de uma propriedade sobre fatores externos, como aluguéis dos concorrentes”, disse um comunicado da empresa, “e, portanto, ajudam a eliminar o risco de conluio que pode ocorrer com a precificação manual”.
O comunicado disse que o software da RealPage também ajuda a evitar que os aluguéis atinjam níveis inacessíveis porque detecta quedas na demanda, como as que acontecem sazonalmente, e pode responder a elas reduzindo os aluguéis.
A RealPage não disponibilizou Parsons, Bowen ou o atual CEO da empresa, Dana Jones, para entrevistas. Balas e um representante da Greystar se recusaram a comentar o registro sobre a YieldStar. O Conselho Nacional de Habitação Multifamiliar, um grupo do setor, também se recusou a comentar.
Os defensores dizem que o software não está distorcendo o mercado. O CEO da RealPage disse aos investidores há cinco anos que a empresa não seria grande o suficiente para prejudicar a concorrência mesmo após a fusão. O CEO de um dos primeiros usuários do YieldStar, Ric Campo, do Camden Property Trust, disse à ProPublica que o mercado de apartamentos na cidade natal de sua empresa é tão grande e diversificado que “seria difícil argumentar que houve algum tipo de fixação de preços”.
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