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O Reino Unido está há muito tempo no meio de uma crise imobiliária. E, no entanto, em todo o país, o número de habitações de baixa utilização está a crescer.
Especialistas em habitação como nós utilizam o termo “baixa utilização” para se referirem tanto a propriedades desocupadas como a segundas habitações pouco utilizadas.
Os dados do censo de 2021 revelaram 1,5 milhões de habitações desocupadas em Inglaterra (6,1% de todas as habitações) e 120.450 no País de Gales (8,2%). Na Escócia, esse número é de 90.700 habitações desocupadas (3%), de acordo com os Registos Nacionais da Escócia (não existem dados comparáveis para a Irlanda do Norte).
Isto coincide com a crescente popularidade do mercado de arrendamento de curto prazo, no qual o Airbnb lidera. O censo também mostrou que em certas zonas costeiras populares de Inglaterra e do País de Gales, uma em cada dez casas são segundas residências, frequentemente utilizadas como arrendamentos de férias para ajudar a tornar a propriedade sustentável ou lucrativa.
Propriedades de baixo uso retiram de circulação unidades que podem estar disponíveis como residências de longo prazo. Isto manifesta-se como uma perda de propriedades para arrendar ou comprar, o que por sua vez faz com que as rendas e os preços das casas subam, expulsando do mercado as compras locais e os arrendatários. Quanto mais propriedades de baixo uso existirem numa determinada área, mais devastador poderá ser o impacto na vida da comunidade local.
Um de nós (Jonathan Bourne) desenvolveu uma forma de mapear a extensão e o valor das propriedades domésticas de baixo uso na Inglaterra e no País de Gales. Utilizámos esta metodologia para preparar um novo relatório sobre habitações de baixa utilização em colaboração com as instituições de caridade do Reino Unido, abrdn Financial Fairness Trust e Action on Empty Homes.
Esta investigação analisa a prevalência e o impacto das habitações de baixa utilização na Inglaterra, no País de Gales e na Escócia. O nosso mapa do que chamamos de “enclaves fantasmas” – as áreas mais concentradas de propriedades de baixo uso – sugere que este é quase exclusivamente um fenómeno costeiro. Ele efetivamente descreve a ilha da Grã-Bretanha em vermelho.
Os “enclaves fantasmas” da Grã-Bretanha onde pelo menos 20% das propriedades são de baixa utilização:
Rowland AtkinsonCC POR-NC-ND
Desde 2022, reunimos dados de impostos municipais no nível que os estatísticos chamam de “área de superprodução inferior”. Estas são pequenas áreas que contêm entre 400 e 1.200 famílias (ou 1.000-3.000 pessoas). Cada um se aproxima de uma comunidade ou unidade de bairro. Na Inglaterra, existem pouco mais de 33 mil dessas áreas.
Das 371 autoridades locais (ou equivalente) em Inglaterra, Escócia e País de Gales, obtivemos dados de 205 – abrangendo 64% da população das três nações. Descobrimos que um grande número de autoridades locais têm áreas onde 5% ou mais das casas são de baixa utilização. Em 50 das 205 áreas municipais que analisámos, também encontrámos enclaves fantasmas onde pelo menos 20% das propriedades – e até metade em algumas áreas – estão vazias ou em grande parte desocupadas.
Nos enclaves fantasmas que lideraram a nossa classificação, as casas de baixa utilização representam entre 34% e 54% do parque habitacional local. Estas áreas incluem Trawsfynnydd e New Quay no País de Gales; St Ives, Padstow, Grasmere e Benthall na Inglaterra; e Earlsferry e Millport na Escócia.
Devido ao facto de as locações de curta duração incluírem frequentemente casas “primárias” inteiras, onde as pessoas alugam as suas casas durante parte do tempo, e segundas casas que são alugadas, a nossa análise provavelmente subestimará a extensão total do problema. Devido ao potencial de ganhar dinheiro utilizando estas vias em áreas de elevada procura de alojamento turístico, muitas vezes encontramos casas a serem abandonadas pelos mercados de proprietários e privados para o mercado de aluguer de férias.
Também entrevistámos 66 especialistas e activistas em todo o Reino Unido: responsáveis pela habitação e planeamento, especialistas em políticas, activistas, residentes, vereadores e políticos a nível local e nacional, além de representantes de entidades comerciais.
Eles descreveram como as segundas residências e os arrendamentos de curto prazo esvaziaram muitas comunidades. Como resultado, a procura por serviços essenciais, como escolas, diminuiu. A infra-estrutura social durante todo o ano, como pubs e cafés, definhou devido à procura sazonal descomunal seguida de longos períodos de descanso. As comunidades sentem um ressentimento significativo.
As nossas descobertas coincidem com os dados do censo que mostram que os londrinos estão cada vez mais a comprar propriedades de investimento nos parques nacionais e nas zonas costeiras do sudoeste. Da mesma forma, as famílias abastadas no noroeste de Inglaterra estão a comprar segundas casas no norte do País de Gales.
Um planejador que entrevistamos disse que quaisquer benefícios decorrentes do aumento do desenvolvimento habitacional em áreas rurais (uma política que muitos apoiam) – incluindo a liberação de mais terras para habitação e a permissão de locais de exceção rurais, conversões de celeiros e desenvolvimentos em pequenos locais “de bolso” (como em um jardim ou entre casas) – são essencialmente anuladas pelas pessoas que transformam o stock existente em Airbnbs, arrendamentos de férias e segundas casas. “E não temos controle de planejamento sobre isso”, explicou um planejador. Eles compararam todo o exercício a encher a banheira com a tampa retirada.
Primeiras, não segundas casas
Por que o sistema de planejamento precisa mudar
Nossa pesquisa mostra quantas áreas se tornaram sumidouros de dinheiro para investimento. Este dinheiro tem sido frequentemente gerado pela riqueza crescente dos proprietários de casas privilegiados pelas condições económicas das últimas décadas – nomeadamente taxas de juro baixas, mas também privilégios fiscais significativos para arrendamentos de férias e proprietários (embora isto esteja a começar a mudar).
As pequenas cidades e aldeias tornaram-se assim locais de abundante riqueza de investimento e de pobreza social. Para os residentes locais, os preços das casas são demasiado elevados e as opções de aluguer são muitas vezes inexistentes. Com o tempo, essas comunidades estão sendo expulsas.
A simples construção de mais casas não resolverá este problema. Mas existem formas de os credores e os governos reequilibrarem as opções de habitação e as economias locais nas zonas rurais e costeiras.
Em primeiro lugar, os credores podem associar-se às autoridades locais para partilhar os dados fiscais municipais em tempo real que mostram essas áreas (tal como fizemos) de baixa utilização concentrada (acima de 5% das habitações). Isso os ajudaria a bloquear novos empréstimos para investidores e, em vez disso, a se concentrar naqueles que precisam de casas para morar. Em uma medida emocionante, a Leeds Building Society anunciou devidamente uma proibição experimental de hipotecas para arrendamento de férias em partes de North Yorkshire e norte de Norfolk. .
Em segundo lugar, o aumento das taxas do imposto de selo sobre segundas habitações em áreas onde existem mais de 5% de propriedades de baixa utilização também atrasaria a compra de investimento, ao aumentar o custo efectivo das segundas habitações. Um tal imposto poderia ajudar os municípios a aumentar o rendimento que poderia ser utilizado para colocar em utilização outras casas vazias ou para ajudar outros projectos locais de habitação a preços acessíveis.
Porém, para que qualquer solução viável funcione, o sistema de planejamento precisa ser alterado. Em todas as partes do Reino Unido, é necessário fazer uma distinção entre residências primárias, segundas residências e arrendamentos de curta duração.
Em Inglaterra, foi introduzida uma classificação de planeamento para arrendamentos de curta duração, mas é necessária outra para segundas residências. Isto ajudaria o sistema de planeamento a ser uma ferramenta eficaz na prevenção de concentrações excessivas de propriedades de baixo uso. A introdução de um regime de licenciamento eficaz (agora em pleno funcionamento em Barcelona e Amesterdão) para arrendamentos de curta duração também ajudaria a bloquear o que poderíamos chamar de “airbnbificação” de distritos inteiros.
Sem medidas urgentes, as propriedades de baixa utilização e os enclaves fantasmas do Reino Unido continuarão a ser símbolos de um sistema habitacional falido que coloca as famílias vulneráveis e de baixos rendimentos à mercê de uma economia investidora de ganhos rápidos e boas férias. Os proprietários de activos continuarão a expandir as suas carteiras – e pensões – enquanto as famílias mais pobres lutam até para encontrar uma casa.
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